zdroj: Mgr. Adriana Kvítková, Zdroj: Verlag Dashöfer
Dotaz:
Při kontrolách spalinových cest od plynových spotřebičů v domech SVJ se reviznímu technikovi nedaří vždy sehnat všechny vlastníky jednotek. Komínová tělesa jsou ovšem společnou částí budovy, napojení od spotřebiče do komínového tělesa chápeme jako majetek vlastníka jednotky?
1) Chápeme toto napojení za vlastnictví k jednotce správně?
2) Aby byla naplněna ,,litera zákona” máme nabídku od revizního technika že provede ze střechy kontrolu průchodnosti komínového tělesa BEZ napojení spotřebiče. Stačí toto, aby SVJ provedlo pravidelnou kontrolu 1x za rok společné části domu – komína? Protože pokud někdo nezpřístupní byt, jak jinak toto provést?
Odpověď:
Pro jednoznačné určení, zda-li jsou komínová tělesa společnou částí domu bych doporučila nahlédnout do prohlášení vlastníka. Ač komíny jako stavební konstrukce v celé své stavební délce jsou pravidelně společnými částmi domu, za což je označuje i nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, je možné, že prohlášení vlastníka budovy učiněné do 31. 12. 2013 dle předchozí právní úpravy, tj. dle ust. § 4 odst. 2 písm. c) zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, hovoří jinak. Pokud v prohlášení vlastníka budovy není uvedeno, zda-li jsou komíny společnou částí domu, je možné vzít jako určité vodítko využitelnost dané věci, tedy jestli určitá věc jako celek (např. potrubí pro rozvod vody) či část věci v místě, které je sporné (např. ventil pro odvzdušnění), slouží ke společnému užívání více (všem) bytovým (nebytovým) jednotkám či jen jedné jednotce. Napojení od spotřebiče do komínového tělesa bude nicméně nepochybně vlastnictvím vlastníka jednotky, ledaže by prohlášení vlastníka určilo jinak.
Co se týče samotné revize a neumožnění vstupu do bytu za tímto účelem vlastníky bytů, ponechávám technické provedení na revizním technikovi, který za revizi odpovídá a pokud je možné provést revizi bez napojení spotřebiče ze střechy, je to samozřejmě vítané řešení. Nicméně občanský zákoník na tuto situaci rovněž pamatuje, a to v ust. § 1183 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“), dle kterého je vlastník jednotky povinen umožnit přístup do bytu nebo ke společným částem, které slouží jeho výlučnému užívání, nejen v případech, kdy bylo řádně rozhodnuto o údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku ve smyslu ale také pro ověření, zda vlastníkem prováděné stavební úpravy jeho bytu neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části. Totéž platí i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií. Z uvedené ustanovení občanského zákoníku jasně vyplývá, že vlastník je povinen svou jednotku zpřístupnit za účelem revize komína či plynových spotřebičů a pokud přesto odmítá svou jednotku zpřístupnit, jedná protiprávně a společenství vlastníků jednotek tak může celou věc řešit soudně. Tedy postup společenství vlastníků by měl být následovný – zaslání písemné výzvy doporučeným dopisem vlastníkovi jednotky k umožnění přístupu do jednotky, přičemž v dopise doporučuji uvést, že vlastník, který neumožní přístup do bytu za účelem revize plynových spotřebičů a spalinových cest postupuje protiprávně, a tudíž odpovídá společenství za škodu, kterou mu tím způsobí (např. škoda na společných částech domu způsobenou vadou kotle či komína apod.).